【予備記事】資産の流動化がもたらしたこと
From：奥村尚
東京のオフィスより、、、
おはようございます。
資産(アセット)の流動化という言葉があります。
大きな資産である不動産で考えるとわかりやすいのですが、それを買う(建てる)とき、一人あるいは１社で負担すると巨額の資金が必要になります。これはリスクでもあります。
それを多数で分け、リスクを分担すると良いのですが、方法はいろいろあります。
昔から、マンションなどは、まだ完成していない段階から、いや、まだ建ててもいない更地の段階から、分譲を始めています。
大手不動産デベロッパーといえども、大規模な高層マンションを建てる場合、巨額の資金を準備する必要があり、そのような資金を売る前に全額用意するのは容易ならざることです。完成より前に販売を開始しないと資金が不足するのです。
大きな建物を建てるときは、デベロッパーは建設会社に対し、工事の進行に合わせて支払いを数度に分割して支払う方法で最終的には全額支払いますが、その途中途中で、多額の現金が必要になるのですね。
ですから、その途中ごとに、第２期、第３期と区切って、マンションの販売を計画的に進めてしまいます。そうすると、客から回収した売り上げを支払いに回せるので、都合が良いわけです。
マンションという大きな資産を、販売戸数に細かく分けて売るのは、昔ながらの流動化と言えます。
しかし、販売戸数に分けたとしても、一戸数千万円から高級な物件なら数億円にも上る単価ですから、売ることは簡単ではありません。
そこで、もっと便利な方法が開発されました。
所有権利をさらに細かく分けて、100万円くらいまで単価を落とし、それを1つの証券として銀行窓口で販売するのです。購入者は、債券と同じように、満期まで配当をもらえます。
証券化といいますが、1980年代に米国で始まり、世界的に広まってゆきました。
この手法で、１つの大きな資産が多数の証券に分けられ、それぞれの証券は好きに売買される、つまり流動化ができたことになります。
それぞれの証券は、細かい単位なので、住む権利は存在せず、その部分所有に見合った配当が、毎年入ってくる事になります。
ここで、配当とは、不動産の場合は、実際の購入者のローンの金利部分であったり、賃貸家賃であったり、さまざまなバリエーションがあります。
購入者のローンが終了した際には証券が満期になります。賃貸の場合は長期間(場合によっては永久に)オーナーとして賃貸収入が入り続ける事になります。
こうした証券は、所有権としては成立しているので、資産に裏付けされた証券(アセットバックセキュリティ)ともいいます。
今の例は、都市にある巨大マンションを念頭に説明したので、返済が滞る事はないのですが、あまり収入が高くない人に対して家を販売し、その家を証券化し販売する手法が米国では普及しています。
これが、いわゆるサブプライムローン(信用が低い人に高利で貸すローン)です。当然に焦げ付く確率が高いので、運が悪いと証券価値がゼロになります。
サブプライムローンを背景に構成された証券を大量に流動化させたのが、リーマンブラザースです。結局、2008年に破たんしたのですが、もともと焦げ付きやすい証券であったために、一気に人気がなくなり、世界的な金融恐慌に発展してゆきました。
今、米国では、不動産ではなく、もっと単価の安い自動車でサブプライムローンが巨大化してきています。信用のない人が自動車を購入する際に組む高金利のローンを証券化したものです。
空前の好景気の米国の、アキレスケンになっている事は知っておいてよいと思います。
奥村尚
＜編集部のオススメ＞
投資初心者でも効率よく稼ぐための
知識を2時間に凝縮しました。
基礎から学んで
お金の不安から解放される
そのきっかけはこちらから！
↓
http://japan-i-school.jp/jim/takako_1810/
